Begriffe aus der Immobilienbewertung verständlich erklärt

Kurzdefinition:
Die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer. Dadurch wird der jährliche Wertverlust steuerlich berücksichtigt und das zu versteuernde Einkommen gemindert.

Formen der Abschreibung

• Linear: Gleichbleibender Prozentsatz – in der Regel 2 % pro Jahr (entspricht 50 Jahren) für Anschaffungs- und Herstellungskosten.
• Degressiv: Zu Beginn höhere, später sinkende Beträge; 5 % oder 6 % vom Restbuchwert (abhängig von gesetzlichen Regelungen).

Degressive Abschreibung – Rahmen

• Gilt (gemäß Wachstumschancengesetz/WtCG) für Gebäude mit Errichtung zwischen 30.09.2023 und 30.09.2029.
• Nur Wohngebäude zu Wohnzwecken.
• Baubeginn muss nachweisbar innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums liegen.
• Immobilie liegt in einem EU-/EWR-Staat.

Wechsel der Methode

• Ein Übergang von degressiv zu linear ist zulässig; die weitere Abschreibung erfolgt dann mit 3 % vom Restwert.

Sonderfälle und Hinweise

• Sonderabschreibungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
• Nutzungsänderungen (z. B. Umwidmung von Gebäudeteilen) können die Bemessungsgrundlage verändern.
• AfA wirkt insbesondere bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung steuermindernd und kann die Refinanzierung unterstützen.

Der AHO ist ein Zusammenschluss von Ingenieur- und Architektenverbänden, der Richtlinien zur Projektsteuerung und Honorierung veröffentlicht. Diese Schriften dienen als Praxisstandard zur Beschreibung von Leistungen und zur Orientierung bei Verträgen und Honoraren – ergänzend zur HOAI, jedoch ohne eigene Rechtsverbindlichkeit.

Altlasten sind Boden- oder Gebäudebelastungen durch Schadstoffe oder Abfälle, die aus früheren Nutzungen stammen. Sie entstehen häufig durch industrielle Produktion, unsachgemäße Abfalllagerung oder Schadstoffeinträge in den Boden und können erhebliche Auswirkungen auf Umwelt, Gesundheit und Immobilienwert haben.

Kernaspekte:

• Altlastenverzeichnis: Behörden führen Register, in denen bekannte oder vermutete Altlasten dokumentiert sind.
• Folgen: Altlasten können zu erheblichen Sanierungskosten führen und die Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks einschränken.
• Rechtlicher Rahmen: Eigentümer sind häufig zur Sanierung verpflichtet; Grundlage bilden Bodenschutz- und Abfallgesetze.
• Bedeutung für Immobilienbewertung: Der Nachweis oder Verdacht von Altlasten mindert den Grundstückswert deutlich und kann Kaufentscheidungen beeinflussen.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch und damit rechtlich zwingend, um einen Immobilienkauf wirksam abzuschließen.

Ist die Kurzform für das „Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle“. BAFA bezeichnet somit eine Bundesbehörde, die zur Förderung von Energieeffizienzmaßnahmen, die Außenwirtschaft und die Wirtschaftsförderung zuständig ist. Über die BAFA können Fördermittel als staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für eine energetische Sanierung, Neubau oder Barrierefreiheit beantragt werden.

Der Beleihungswert ist der ermittelte Durchschnittswert einer Immobilie, den Banken zur Absicherung von Krediten zugrunde legen. Er berücksichtigt keine spekulativen Marktchancen, sondern langfristig erzielbare Werte. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke, der vom Gutachterausschuss auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt wird. Er dient als Orientierungswert für die Wertermittlung und steuerliche Zwecke. Bodenrichtwerte unterscheiden sich, je nach Lage, Nutzung und Infrastruktur, deutlich.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte Nutzungen oder Duldungen zu gewährleisten. Sie wird im Baulastenverzeichnis vermerkt und kann den Wert oder die Bebauungsmöglichkeiten beeinflussen.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen.

Der Barwert ist der heutige Wert zukünftiger Zahlungsströme, abgezinst mit einem bestimmten Zinssatz. In der Immobilienbewertung spielt er z. B. bei Mietverträgen oder Nutzungsrechten eine Rolle. Der Barwert macht finanzielle Verpflichtungen vergleichbar.

Baumängel sind Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Herstellungs-Zustand bei Neubau oder Sanierungsmaßnahmen. Sie können Funktion, Sicherheit oder Optik beeinträchtigen. Eine frühzeitige Mängelfeststellung hilft, Folgeschäden zu vermeiden.

Bauschäden sind sichtbare oder verdeckte Schäden an Bauteilen, die durch Materialfehler, Wasser- oder Feuchtigkeitseintritt, statische Mängel oder äußere Einflüsse entstehen. Sie können die (Stand-)-Sicherheit, Funktionalität und den Wert einer Immobilie beeinträchtigen. Eine qualifizierte Schadensanalyse ist maßgebend für die Vorbereitung einer Sanierungsplanung.

Der Bilanzwert ist der in der Buchhaltung eines Unternehmens ausgewiesene Wert einer Immobilie. Er unterscheidet sich häufig vom Marktwert, da er auf historischen Anschaffungskosten basiert. Bei Bilanzprüfungen kann eine Neubewertung notwendig sein.

Die Bauabnahme ist eine formelle Feststellung, ob Bauleistungen vertragskonform hergestellt wurden. Mit ihr gehen die Verantwortlichkeiten auf den Bauherrn/Eigentümer über und Gewährleistungsfristen beginnen. Mängel müssen bei der Abnahme dokumentiert und ggf. innerhalb einer festgelegten Frist (max. 18 Monate) beseitigt werden.

DGNB steht für „Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen“ und bietet die Möglichkeit der Nachhaltigkeitszertifizierung, bei der die Qualität unterschiedlicher Bereiche, wie Technik, Ökologie und Ökonomie, bewertet werden. Ziel von DGNB ist, Möglichkeiten und Lösungen für nachhaltiges Planen, Bauen und Nutzen von Bauwerken zu entwickeln.

DIN beschreibt das Deutsche Institut für Normung e. V. und ist eine unabhängige Plattform für Normung und Standardisierung in Deutschland und weltweit. Sind Normen zum Inhalt von Verträgen geworden oder ihre Einhaltung durch den Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben, werden diese Normen bindend. Im Falle einer möglichen Haftung und als anerkannte Regeln der Technik lässt sich unter Zugrundelegung der Normen ein korrektes Umsetzen und Ausführen von Leistungen nachweisen.

Ein Energieausweis belegt die energetische Qualität eines Gebäudes. Er enthält Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch und muss bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden. Es gibt Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise. Beide basieren auf unterschiedlichen Bewertungsgrundlagen.

Energieeffizienz beschreibt das Verhältnis von eingesetzter Energie zu erzielter Leistung in einem Gebäude. Eine hohe Effizienz reduziert Betriebskosten und CO₂-Emissionen. Maßnahmen wie Dämmung und moderne Heiztechnik steigern die Energieeffizienz deutlich.

Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Renditeobjekten wie Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien verwendet. Es berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der Kapitalisierungszinssatz spielt dabei eine zentrale Rolle für die Wertermittlung.

ESG steht für Environmental, Social und Governance und beschreibt Nachhaltigkeitskriterien, die bei Immobilieninvestitionen und -bewertungen zunehmend berücksichtigt werden. Dazu zählen Energieeffizienz, soziale Aspekte wie Barrierefreiheit sowie transparente Unternehmensführung. ESG gewinnt im Rahmen regulatorischer Anforderungen und Investoreninteressen stark an Bedeutung.

Fördermittel sind staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für energetische Sanierung, Neubau oder Barrierefreiheit. Programme werden z. B. von der KfW oder dem BAFA angeboten. Eine qualifizierte Beratung hilft, geeignete Mittel zu identifizieren und zu beantragen.

Die Flurkarte zeigt amtliche Grenzen, Flurstücke und Gebäudegrundrisse eines Gebiets. Sie ist Teil des Liegenschaftskatasters und dient u. a. als Planungs- und Beweisgrundlage bei Immobiliengeschäften. Aktuelle Karten erhält man beim örtlichen Katasteramt.

Ein Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, das auf Basis realer Kaufverträge Daten für die Immobilienbewertung erhebt. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte und wertrelevante Daten. Diese Informationen dienen der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentumsverhältnisse und Lasten von Grundstücken dokumentiert sind. Ein Blick ins Grundbuch ist bei jedem Immobilienkauf unverzichtbar. Es sichert Rechtsklarheit und schützt Käufer vor versteckten Belastungen.

Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und regelt die Vergütung von Ingenieuren und Architekten in Deutschland.

Eine Immobilienbewertung dient der Feststellung des aktuellen Wertes eines Gebäudes. Diese kann von entscheidender Bedeutung bei Veräußerung, bei Erbschaften oder in juristischem Kontext sein. Sie bildet ebenfalls die Grundlage bezüglich Entscheidungen zu Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen.

Die Kaufberatung unterstützt Kaufinteressierten bei der Einschätzung von Chancen und Risiken eines Immobilienkaufs. Sie umfasst die bauliche Zustandsbewertung, Unterlagenprüfung und Wertermittlung.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert energieeffizientes Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Förderfähige Maßnahmen müssen technische Mindestanforderungen erfüllen. 

Der Liegenschaftszins ist ein Zinssatz, der zur Kapitalisierung des Reinertrags im Ertragswertverfahren verwendet wird. Er bildet die erwartete Verzinsung des Bodenwerts ab. Der Zinssatz wird regelmäßig von Gutachterausschüssen veröffentlicht.

Die Marktanalyse bewertet das Angebot, die Nachfrage und das Preisniveau in einem definierten Immobilienmarkt. Sie dient der Einordnung eines Objekts im Vergleich zu ähnlichen Immobilien. Marktanalysen sind wichtig für Investitionsentscheidungen und Standortbewertungen.

Die Mietrendite stellt das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis einer Immobilie dar. Sie misst die Rentabilität von Kapitalanlagen im Wohn- oder Gewerbebereich. Nebenkosten und Leerstände mindern die Nettorendite.

Nebenkosten sind diejenigen Kosten (z.B. Heizung, Wasser, Mietumlagekosten), die zusätzlich zur Nettomiete anfallen und bei der Vermietung/Verpachtung als grobe und verbrauchsabhängige Zusatzkosten zusätzlich zur Miete berücksichtigt werden müssen.

Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Werte für die Errichtung von Gebäuden, abhängig von Bauart und Ausstattung. Sie dienen als Grundlage im Sachwertverfahren zur Ableitung des Gebäude-Sachwerts. Die Werte werden regelmäßig vom Bundesministerium veröffentlicht.

Ein Ortstermin ist eine Vor-Ort-Begehung durch einen Sachverständigen zur Begutachtung einer Immobilie. Dabei werden aktuelle IST-Zustände dokumentiert, Maße genommen und Fotos erstellt. Ortstermine sind Grundlage für sämtliche Gutachtenarten.

Die Pacht beschreibt einen gegenseitigen Vertrag, bei dem sich der Verpachtende verpflichtet, einem Pächter (Nutzer von z. B. einem Grundstück, einer Gartenparzelle oder einem Gebäude) das verpachtete Objekt für die Dauer des Pachtvertrages zu überlassen. In diesem Fall verpflichtet sich der Pachtende, für die Nutzung regelmäßig eine Pacht – analog einer Mietzahlung - zu zahlen.

Photovoltaik-Anlagen wandeln Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom um. Auf Dachflächen installiert senken sie Energiekosten und verbessern die ESG-Bilanz. Einspeisevergütungen oder Eigenverbrauch erhöhen die eigene Ökonomie und ermöglichen Kosteneinsparungen des eigenen Energieverbrauchs.

Die Restnutzungsdauer beschreibt die verbleibende Zeit, die ein Gebäude noch wirtschaftlich rentabel nutzbar ist. Sie wird im Rahmen von Gutachten individuell bestimmt und beeinflusst den Sachwert erheblich. Baulicher Zustand und Modernisierungen spielen hierbei eine Rolle.

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts, insbesondere bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Objekten. Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Wertminderung sowie dem Bodenwert. Das Verfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern ohne Ertragsorientierung angewendet.

Schallschutz bezeichnet bauliche Maßnahmen zur Minderung von Lärmübertragung innerhalb eines Gebäudes oder zwischen Gebäuden (z.B. Reihenhäuser, aneinandergrenzende Mietwohnungen, etc.). Schallschutz ist wichtig für den Wohnkomfort und wird baurechtlich geregelt. Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist guter Schallschutz wichtig.

Schätzungskorrekturen passen das Ergebnis eines Bewertungsverfahrens an besondere objektspezifische Merkmale an. Dazu zählen z. B. Erbbaurechte oder Instandhaltungsrückstände. Sie sorgen für marktkonforme Werte.

Eine Sanierung umfasst bauliche Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Verbesserung des baulichen Zustands einer Immobilie. Ziel ist die Beseitigung von Mängeln, energetische Optimierung oder die Anpassung an moderne Standards. Sie kann sowohl einzelne Bauteile als auch komplette Gebäude betreffen.

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Mehrparteienhauses in einzelne Wohnungs- und Teileigentumsbereiche. Sie definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Stimmrechte. Käufer sollten mögliche Teilungserklärungen vor Erwerb sorgfältig prüfen.

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert des Grundstücks auf Grundlage des tatsächlich erzielten Erwerbpreises anderer Liegenschaften abgeleitet. Voraussetzung ist, dass Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Eigenschaften entsprechend einer vergleichbaren Liegenschaft übereinstimmen.

Der Verkehrswert ist der geschätzte Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zum Bewertungszeitpunkt erzielen würde. Er bildet die Grundlage vieler Gutachten, z. B. bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB auf Basis objektiver Kriterien, wie Lage, Zustand und Nutzung, ermittelt.

Verdingungsordnung für Bauleistungen bildet für öffentliche Auftraggeber bei der Vergabe von Bauaufträgen Anwendungsgrundlage, um rechtliche Sicherheit und Klarheit zu schaffen. Sie ermöglicht eine detaillierte Grundlage, die gleichermaßen die Interessen von Auftraggeber aber auch Auftragnehmer berücksichtigt. Grundsätzlich ist die VOB ein zentrales Element im deutschen Bauwesen, das dazu beiträgt, Qualität und Transparenz von Bauprojekten zu sichern und rechtliche Auseinandersetzungen zu reduzieren.

Die VOB/A regelt die Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen und enthält Bestimmungen zur Angebotsabgabe und zur Bewertung eingereichter Angebote. Ziel ist, Transparenz und Fairness im Vergabeverfahren zu gewährleisten.

VOB/B regelt die vertraglichen Bedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Hierzu zählen Grundlagen wie Leistungsbeschreibung, Vergütung, Gewährleistung und Abnahme der Leistungen. Sie leistet im Baualltag Handwerkern aber auch Auftraggebern eine transparente Struktur.

VOB/C beschreibt die technischen Vertragsbedingungen und reguliert, wie bestimmte Leistungen in Leistungsverzeichnissen beschrieben werden müssen. Ebenso ist in diesem Teil geregelt, wie die genaue Abrechnung und Dokumentation von Bauleistungen, auch für Dritte nachvollziehbar, zu erfolgen hat.

Die Wohnfläche umfasst alle Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu zählen Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer, Flure, Abstellräume innerhalb der Wohnung, Balkone, Terrassen, Loggien und Treppen innerhalb der Mietfläche, aber z. B. keine Keller- oder Technikräume. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Wertminderung beschreibt die Reduzierung des Marktwerts durch Alterung, Abnutzung oder Schäden. In der Bewertung wird sie über Abschreibungen oder Alterswertminderung berücksichtigt. Sanierungen können eine Wertminderung teilweise ausgleichen.

Eine Wärmepumpe nutzt Umweltwärme aus Luft, Wasser oder Erdreich zur Gebäudeheizung. Sie arbeitet effizient, besonders in Kombination mit Fußbodenheizung. Förderprogramme unterstützen den Einbau.

Zinshaus beschreibt ein Wohngebäude, das mehrere Mietwohneinheiten umfasst und dauerhaft zur Vermietung vorgesehen ist. Zinshäuser eignen sich für Investoren, die sich mit regelmäßigen Mieteinnahmen eine dauerhafte Einkommensquelle durch Vermietung von Wohnmiethäusern ermöglichen wollen.

Die Zustandsfeststellung dokumentiert den baulichen Zustand einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sie dient häufig als Beweissicherung vor Baumaßnahmen oder vor Weiterveräußerung. Die Dokumentation der Zustandsfeststellung umfasst Fotos, Protokolle und kurze Bewertungen.