Termos da avaliação imobiliária explicados de forma compreensível

O AHO é uma associação de organizações de engenharia e arquitetura que publica diretrizes sobre gestão de projetos e honorários. Estes documentos servem como padrão de prática para a descrição de serviços e como orientação em contratos e honorários – complementando a HOAI, mas sem força jurídica vinculativa própria.

Definição resumida:
A amortização de edifícios distribui os custos de aquisição ou de construção de um edifício ao longo da sua vida útil. Assim, a perda de valor anual é considerada fiscalmente, reduzindo o rendimento tributável.

Formas de amortização

• Linear: Percentagem constante – regra geral 2% ao ano (equivalente a 50 anos) sobre os custos de aquisição e construção.
• Degressiva: Valores mais elevados no início, decrescendo posteriormente; 5% ou 6% do valor contabilístico residual (consoante as disposições legais).

Amortização degressiva – enquadramento

• Aplica-se (nos termos da Lei de Oportunidades de Crescimento/WtCG) a edifícios construídos entre 30.09.2023 e 30.09.2029.
• Apenas edifícios residenciais para fins habitacionais.
• Início da construção deve ser comprovável dentro do período previsto.
• O imóvel situa-se num Estado da UE/EEE.

Mudança de método

• Uma transição de degressiva para linear é permitida; a amortização subsequente passa a ser feita com 3% do valor residual.

Casos especiais e observações

• Amortizações especiais só são possíveis em determinadas condições.
• Alterações de utilização (por exemplo, reafetação de partes do edifício) podem alterar a base de cálculo.
• A amortização tem efeito, em particular, no arrendamento ou na utilização empresarial, reduzindo os impostos, e pode apoiar o refinanciamento.

A análise de mercado avalia a oferta, a procura e o nível de preços num determinado mercado imobiliário. Serve para posicionar um imóvel em comparação com imóveis semelhantes e é importante para decisões de investimento.

A área habitável abrange todas as divisões dentro de uma habitação ou casa utilizadas para fins residenciais. Incluem-se quartos, cozinha, sala de estar, corredores, arrumos dentro da habitação, varandas, terraços, marquises e escadas dentro da área locada, mas não, por exemplo, caves ou salas técnicas. O cálculo da área habitável é efetuado segundo o regulamento alemão de área habitável (WoFlV).

O arrendamento rural/comercial descreve um contrato em que o locador se compromete a ceder ao arrendatário o objeto arrendado (por exemplo, um terreno ou edifício) durante a vigência do contrato. O arrendatário paga, em contrapartida, uma renda regular.

Uma avaliação imobiliária serve para determinar o valor atual de um edifício. É de importância decisiva em casos de alienação, heranças ou em contexto jurídico, e constitui a base para decisões relativas a medidas de reabilitação.

BAFA é a sigla do Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Serviço Federal de Economia e Controlo de Exportação), uma entidade pública federal alemã responsável pelo apoio à eficiência energética. Através do BAFA podem ser solicitados subsídios para reabilitação energética, nova construção ou eliminação de barreiras arquitetónicas.

Uma bomba de calor utiliza calor ambiente do ar, da água ou do solo para o aquecimento de edifícios. Funciona de forma eficiente, especialmente em combinação com pavimento radiante. Programas de subsídio apoiam a sua instalação.

Um certificado energético comprova a qualidade energética de um edifício. Contém informações sobre a necessidade ou o consumo de energia e deve ser apresentado em caso de venda ou arrendamento. Existem certificados baseados na necessidade e certificados baseados no consumo.

Uma comissão de peritos é um órgão independente que recolhe dados para a avaliação imobiliária com base em contratos de compra reais. Publica valores de referência de terrenos e dados relevantes para o valor, criando transparência no mercado imobiliário.

A constatação do estado documenta o estado construtivo de um imóvel num determinado momento. Serve frequentemente como preservação de provas antes de fiscalizações de obra ou antes de uma revenda. A documentação da constatação do estado inclui fotografias, atas e breves avaliações.

A consultoria de pré-compra apoia potenciais compradores na avaliação das oportunidades e riscos da compra de um imóvel. Inclui a avaliação do estado construtivo, a verificação de documentos e a determinação de valor.

Trata-se de contaminações do solo ou de edifícios por substâncias poluentes ou resíduos provenientes de utilizações anteriores. Resultam frequentemente de produção industrial, armazenamento inadequado de resíduos ou contaminação do solo por substâncias poluentes, podendo ter efeitos significativos no ambiente, na saúde e no valor do imóvel.

Aspetos centrais:

• Registo de contaminações (Altlastenverzeichnis): as autoridades mantêm registos onde são documentadas contaminações conhecidas ou presumidas.
• Consequências: as contaminações podem originar custos de descontaminação elevados e limitar a utilização ou a edificabilidade de um terreno.
• Enquadramento legal: os proprietários são frequentemente obrigados à descontaminação; a base jurídica assenta nas leis de proteção do solo e de resíduos.
• Importância para a avaliação imobiliária: a comprovação ou suspeita de contaminações reduz significativamente o valor do terreno e pode influenciar decisões de compra.

As correções de estimativa ajustam o resultado de um método de avaliação a características específicas do imóvel, como direitos de superfície ou atrasos na manutenção. Garantem valores mais consentâneos com o mercado.

Os custos normais de construção são valores padronizados para a construção de edifícios, dependendo do tipo de construção e do equipamento. Servem de base no método do valor material. Os valores são publicados regularmente pelo Ministério Federal.

Os danos de construção correspondem a deficiências visíveis ou ocultas em elementos construtivos, causadas por defeitos de material, infiltração de água ou humidade, deficiências estáticas ou influências externas. Uma análise qualificada dos danos é determinante para a preparação do planeamento de reabilitação.

A declaração de divisão regula a divisão de um edifício de vários proprietários em unidades de propriedade horizontal e frações. Define a propriedade exclusiva e comum, bem como os direitos de voto. Os compradores devem examinar cuidadosamente a declaração de divisão antes da aquisição.

Os defeitos de construção são desvios em relação ao estado de execução contratualmente devido em obras de nova construção ou de reabilitação. Podem afetar a função, a segurança ou o aspeto estético. A deteção precoce de defeitos ajuda a evitar danos consequentes.

As despesas acessórias são custos adicionais (por exemplo, aquecimento, água, custos de rateio locativo) que se somam à renda líquida e devem ser considerados no arrendamento.

A desvalorização descreve a redução do valor de mercado devido a envelhecimento, desgaste ou danos. Na avaliação, é considerada através de amortizações ou da desvalorização por idade. Reabilitações podem compensar parcialmente uma desvalorização.

DGNB significa "Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen" (Sociedade Alemã para Construção Sustentável) e oferece a possibilidade de certificação de sustentabilidade, na qual é avaliada a qualidade técnica, ecológica e económica.

DIN designa o Deutsches Institut für Normung e. V. (Instituto Alemão de Normalização), uma plataforma independente para normalização na Alemanha. Quando as normas passam a fazer parte do conteúdo de contratos ou o seu cumprimento é legalmente exigido, tornam-se vinculativas e são consideradas regras técnicas reconhecidas.

A eficiência energética descreve a relação entre a energia utilizada e o desempenho obtido num edifício. Uma elevada eficiência reduz os custos operacionais e as emissões de CO₂. Medidas como o isolamento e sistemas de aquecimento modernos aumentam significativamente a eficiência energética.

As instalações fotovoltaicas convertem a luz solar diretamente em eletricidade. Instaladas em telhados, reduzem os custos energéticos e melhoram o balanço ESG. As tarifas de alimentação à rede ou o autoconsumo aumentam a sua própria rentabilidade económica.

ESG significa Environmental, Social and Governance (Ambiente, Social e Governança) e descreve critérios de sustentabilidade em investimentos e avaliações imobiliárias. Incluem eficiência energética, aspetos sociais como a acessibilidade e uma governança empresarial transparente.

A HOAI é o regulamento de honorários para arquitetos e engenheiros (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) e regula a remuneração de engenheiros e arquitetos na Alemanha.

O isolamento acústico designa medidas construtivas para reduzir a transmissão de ruído dentro de um edifício ou entre edifícios. É importante para o conforto habitacional e é regulado pelo direito da construção.

O Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) apoia a construção e reabilitação energeticamente eficientes com créditos bonificados e subsídios. As medidas elegíveis devem cumprir requisitos técnicos mínimos.

O método do valor de rendimento é utilizado para avaliar imóveis de rendimento, como prédios de arrendamento ou imóveis comerciais. Considera as receitas de arrendamento sustentavelmente obteníveis, deduzidas dos custos de exploração. A taxa de capitalização desempenha aqui um papel central.

O método do valor material é um método normalizado para determinar o valor de um imóvel, especialmente em imóveis de uso próprio ou de difícil comparação. Baseia-se nos custos de construção do edifício, deduzida a desvalorização, bem como no valor do terreno.

Um ónus de direito público é uma obrigação do proprietário do terreno de garantir determinadas utilizações ou tolerâncias. É registado no registo de servidões de construção (Baulastenverzeichnis) e pode influenciar o valor ou as possibilidades de edificação.

Estes ónus são declarações de obrigação de direito público.

A planta cadastral mostra os limites oficiais, os lotes e as plantas dos edifícios de uma determinada área. Faz parte do cadastro predial e serve como base de planeamento e de prova em transações imobiliárias.

Um prédio de rendimento é um edifício residencial que compreende várias unidades de arrendamento habitacional e se destina permanentemente ao arrendamento. Este tipo de imóvel é adequado para investidores que pretendem criar, através de rendas regulares, uma fonte de rendimento duradoura com o arrendamento de edifícios habitacionais.

Uma reabilitação compreende medidas construtivas destinadas a restaurar ou melhorar o estado construtivo de um imóvel. O objetivo é a eliminação de defeitos, a otimização energética ou a adaptação a normas modernas.

A receção da obra é a constatação formal de que os trabalhos de construção foram executados de acordo com o contrato. Com ela, as responsabilidades transferem-se para o dono de obra e começam os prazos de garantia. Os defeitos devem ser documentados no momento da receção.

O registo predial é um registo público onde estão documentadas as relações de propriedade e os encargos sobre terrenos. Uma consulta ao registo predial é indispensável em qualquer compra de imóvel. Garante segurança jurídica e protege o comprador contra encargos ocultos.

A rentabilidade do arrendamento representa a relação entre a renda líquida anual e o preço de compra de um imóvel. Mede a rentabilidade de investimentos de capital nas áreas residencial ou comercial. Despesas acessórias e vacâncias reduzem a rentabilidade líquida.

Os subsídios são apoios estatais ou empréstimos bonificados para reabilitação energética, nova construção ou eliminação de barreiras arquitetónicas. Os programas são oferecidos, por exemplo, pela KfW ou pelo BAFA. Uma consultoria qualificada ajuda a identificar e a candidatar-se aos subsídios adequados.

A taxa de rendibilidade do terreno é utilizada para capitalizar o rendimento líquido no método do valor de rendimento. Reflete a rentabilidade esperada do valor do terreno e é publicada regularmente pelas comissões de peritos.

A transmissão de propriedade é o acordo notarial entre comprador e vendedor sobre a transferência de propriedade de um imóvel. É condição prévia para o registo do novo proprietário no registo predial, sendo por isso juridicamente obrigatória para concluir eficazmente uma compra de imóvel.

O valor atual é o valor presente de fluxos de pagamento futuros, descontado a uma determinada taxa de juro. Na avaliação imobiliária, desempenha um papel, por exemplo, em contratos de arrendamento ou direitos de utilização.

Segundo o método do valor comparativo, o valor de mercado do terreno é derivado com base no preço de aquisição efetivamente obtido de outros imóveis. É condição que a localização, a utilização, a natureza do solo, o formato e outras características sejam comparáveis.

O valor contabilístico é o valor de um imóvel registado na contabilidade. Difere frequentemente do valor de mercado, uma vez que se baseia nos custos históricos de aquisição. Em auditorias contabilísticas, pode ser necessária uma reavaliação.

O valor de garantia hipotecária é o valor apurado de um imóvel que os bancos utilizam como base para garantir empréstimos. Não considera oportunidades de mercado especulativas, mas sim valores obteníveis a longo prazo. Situa-se, regra geral, abaixo do valor de mercado.

O valor de mercado é o preço estimado que um imóvel obteria em condições normais de mercado, à data da avaliação. Constitui a base de muitos relatórios periciais, por exemplo, em caso de venda, herança ou divórcio. É determinado nos termos do § 194 do BauGB.

O valor de referência do terreno é um valor médio de localização para terrenos não edificados, determinado pela comissão de peritos com base em preços de compra efetivamente praticados. Serve como referência para a determinação de valor e para fins fiscais.

A vida útil remanescente descreve o período de tempo restante durante o qual um edifício ainda pode ser utilizado de forma economicamente rentável. É determinada individualmente no âmbito de relatórios periciais e influencia significativamente o valor material.

Uma visita ao local é uma inspeção presencial realizada por um perito para avaliar um imóvel. Nesta ocasião são documentados os estados atuais, tiradas medidas e feitas fotografias.

O Regulamento de Contratação de Obras (VOB) constitui, para entidades adjudicantes públicas, a base de aplicação na adjudicação de contratos de construção, criando segurança e clareza jurídicas. Proporciona uma base detalhada que considera igualmente os interesses do dono de obra e do empreiteiro. No essencial, a VOB é um elemento central da construção alemã, contribuindo para garantir a qualidade e a transparência dos projetos de construção e para reduzir litígios jurídicos.

A VOB/A regula o concurso e a adjudicação de serviços de construção e contém disposições sobre a apresentação de propostas e a avaliação das propostas recebidas. O objetivo é garantir transparência e equidade no processo de adjudicação.

A VOB/B regula as condições contratuais para a execução de serviços de construção. Incluem-se aqui aspetos fundamentais como a descrição dos serviços, a remuneração, a garantia e a receção dos serviços. No quotidiano da obra, proporciona uma estrutura transparente tanto para os artífices como para os donos de obra.

A VOB/C descreve as condições técnicas contratuais e regula a forma como determinados serviços devem ser descritos nos cadernos de encargos. Esta parte regula ainda como deve ser efetuada a faturação e documentação exatas dos serviços de construção, de forma compreensível também para terceiros.